COVİD-19 (KORONA VİRÜS) SALGINI NETİCESİNDE KİRA SÖZLEŞMELERİ AÇISINDAN HUKUKİ DEĞERLENDİRMELERİMİZ.
İlk olarak Çin’in Wuhan şehrinde başlayan ve şu an tüm dünyada yayılan virus salgını sebebiyle, gerek ekonomik gerekse hukuki olarak belli başlı sorunlar ortaya çıkmaktadır.
Türk Hukuk sistemi açısında kira sözleşmelerinin nasıl ve ne şekilde etkileneceği, kapanan ticari işletmelerin kira sözleşmeleri açısından işbu konu nezdinde değerlendirme yapılması zaruri hale gelmiştir.
Mücbir sebep için şu tanımı yapmak uygun olacaktır. Doktrin ve uygulama göz önüne alındığında kişilerin, idarelerin, kuruluşların, sorumluların yahut borçluların iradesi dışında ortaya çıkan, öngörülmesi ve önlenmesi mümkün olmayan olaylardır.[1] Örnek vermek gerekirse, deprem, tsunami, salgın hastalıklar, grev, savaş ve doğal afetler mücbir sebep olarak sayılabilir.
İç İşleri Bakanlığı tarafından yayımlanan genelgeye göre, "umuma açık istirahat ve eğlence yerleri olarak faaliyet yürüten ve vatandaşların çok yakın bir mesafede bir arada bulunarak hastalığın bulaşma riskini arttıracağı gerekçesiyle, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan-düğün salonu, çalgılı-müzikli lokanta, kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (alışveriş merkezi ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri" geçici bir süreliğine 16.03.2020 tarihi saat 00.00 itibarıyla durdurulacağına ‘’ karar verilmiştir.
Covid-19 virüs salgını da mücbir sebep olarak değerlendirilebilecek bir kavram olup, mücbir sebep olarak değerlendirilmesi halinde kira sözleşmelerine etkisi ise şu şekilde olacaktır.
1) TBK Md. 136 uyarınca; ‘’ Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.’’
TBK Md. 136 uyarınca ticari işletmeler, işletme nezdinde doğan zararların derhal karşı yana bildirilmesi gerekmekedir. Bu bildirim noter marifetiyle çekilecek ihtarname yolu ile yapılabilir.
2) TBK Md. 331 uyarınca ‘’ Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar ‘’ hükmü mevcuttur fakat işbu madde hükmü 04.07.2012 tarih ve 6353 S.K. m.53 ile değiştirilen 31.03.2011 tarih ve 6217 S.K. Geçici 2. maddesi gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz.
Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır denilerek ilgili kanun maddesi ertelenmiştir.
Sonuç olarak, korona virus salgını çok yeni bir salgın olması sebebiyle, bu alanda henüz karara bağlanan bir yargı kararı bulunmamaktadır. Her ne kadar yeni bir alan olsa dahi 16.03.2020 tarihli genelge, cirolarda ki düşüş, iş yerinin kapalı olduğu süre ve sunulabilecek her türlü yasal delil baz alınarak davalarda ispat aracı olarak kullanılabilecektir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında; ilgili kanun maddeleri, Yargıtay kararları ve Doktrin göz önüne alındığında, Covid-19 virüs salgının mücbir sebep olarak değerlendirilebileceği, ilgili kanun maddelerine dayanılarak, sözleşmenin haklı sebeple fesih edilebileceği, hakimden kira bedelinde düzenleme talep edilebileceği, kira bedelinin ödenmemesine veyahut ortak giderler konusunda da tedbir alınmasının talep edilebileceğine ve kira sözleşmelerine ilişkin uyarlama talep edilecebileği düşüncesindeyiz.24.03.2020
Saygılarımızla,
Dündar Avukatlık
Av. Furkan DÜNDAR
[1] YILDIRIM Turan, Danıştay Kararlarında Mücbir Sebep Kavramı, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi • Cilt 25, Sayı 2, Prof. Dr. Ferit Hakan Baykal Armağanı, Aralık 2019, ISSN 2146-0590, ss. 1520-1538 • DOI: 10.33433/maruhad.667551, https://dergipark.org.tr/en/download/article-file/909407 erişim tarihi 24.03.2020
